100万房贷需要偿还101万利率,房产专家却说利息不高,看完才清楚

作者: 银行小安   2019-11-25 20:45

100万的房贷需要偿还101万的利息,光从绝对数据来看,利息是十分巨大的。但房地产专家却认为这个利息并不是很高,买房应该尽量多贷款,这是为什么了?冷眼下面详细解析其中的玄机。

首先抛结论:虽然购房者需要偿还的巨额利息,但这些利息会随着物价的贬值而减少,真实偿还资金的价值并没有那么多。其次购房者如何积极理财,可以通过房贷利率和理财利率的利息差,赚取收益。最后如果购房者不会理财,可以以极低利率换取一笔巨额资金的自由支配权,防范未来可能发生的风险。

一、货币贬值因素:购房者贷款200万,但由于货币逐年贬值,实际偿还银行的价值并没有200万。

从目前中国经济发展的走势来看,未来中国的货币将长期处于贬值周期。因此这意味着购房者偿还银行的房贷的真实价值将不断的降低。

下面冷眼通过物价指数货币发行量来预测一下未来货币贬值率

1、如果通过对历史物价的测算,我们保守估计货币年均贬值率2.45%。

2009年-2018年CPI指数运行情况 数据来源:国家统计局

通过居民消费价格指数测算的逻辑是:同样的货币如果购买东西的价值变低,货币就出现贬值;反之购买的价值变高,就是升值。居民消费指数是最能说明市场上物品价值的情况。如上图所示:最近十年(2009年-2018年)的居民消费价格指数在1.5%-4.3%之间,平均年均涨幅在2.45%左右。

因此我们按照过去十年的居民消费价格指数保守估算:货币年均贬值率在2.45%左右

2、如果通过货币发行量测算,我们保守估计货币年均贬值率6.2%

2007-2017年M2运行情况 数据来源:国家统计局

通过货币发行量测算货币贬值的逻辑是:一个国家的货币应该与经济增长相辅相成,如果货币发行量超过了经济增长速度,货币自然会出现贬值;反之货币发行量跟不上经济增长速度,货币自然出现升值。

下面我们通过货币发现量的指标M2和经济发展指标GDP进行对比测算货币的贬值率。根据政府数据显示:过去十年(2009年-2018年)国家GDP经济总共增长了79.53%,与此同时,M2的总增幅是141.5%,两者互相对比,可以发现货币最近十年的贬值率6.2%左右。

因此如果我们按照货币发行量测算:货币年均贬值率在6.2%左右

按照历史物价测算:货币年均贬值率在2.45%左右

按照货币发行量测算:货币年均贬值率在6.2%左右

上面两种测算方式得出中国货币贬值率在2.45%-6.2%之间,考虑到中国经济已经逐步稳定,货币未来发行也趋于平稳,冷眼保守估计未来货币的年均贬值率4%左右。

3、假设购房者房贷200万,按照年均4%货币贬值率计算,三十年年之后实际价值只有61万

200万资金30年贬值情况走势

假设购房者房贷200万(本金+利息),如果按照4%年均跌幅计算,三十年后的货币真实价值是61万。简单来说:虽然购房者背负了200万的巨额债务,但债务的真实价值并没有200万这么多。

冷眼此次测算因为要让结果明晰,因此采用简单的测算方式。购房者房贷不是一次性偿还,每月都要偿还房贷,因此贬值率不可能这么高。

虽然购房者房贷的贬值率没有这么高,但是推算逻辑是没有问题的,第一年偿还的8万房贷和最后一年偿还的房贷价值完全不一样。

基于以上分析:购房者贷银行的钱是现在用的,还的钱却随着时间增加逐步贬值,因此肯定是贷的越多越好。

二、房贷是利率最低的贷款:购房者如果合理理财,可以赚取差额利息,如果不会理财,也能换来一笔巨额资金的自由使用权。

房贷利率可以说是目前利率最低、贷款时间最长的贷款产品,不客气的说这就是国家给每个购房者的福利。

1、购房者如果积极理财,完全可以覆盖房贷利率,赚取利息差。

各类信托产品平均年均收益率 图片来源:百度搜索

各个城市银行理财产品收益情况 图片来源:百度搜索

目前房贷利率上浮20%-30%,主流的房贷利率在4.9%-5.39%之间,单纯来看是处于一个比较高的水平,但是如果购房者积极理财,覆盖贷款利率其实是完全可能的。

首先银行信托产品,收益率在6%-8%之间,完全可以覆盖贷款利率,当然信托有违约的风险,但违约率极低,投资风险非常小。

其次购房者如果非常害怕风险,完全可以大部分资金购买银行理财产品,理财产品在4.5%左右,保证本金安全,然后用20%-30%左右的资金去投资高风险的投资产品,平衡收益率,虽然赚取不到利息差,但基本上等于无息贷款。

2、购房者如果不会理财,但可以通过极低利息换取资金流动性。

如果购房者非常恐惧风险,对理财一窍不通,只会购买银行理财、存款定期,如果申请房贷的话,的确会承受利息损失。但如果简单算一下,就算承受利息损失,申请更多的房贷依然有利于购房者。

购房者只是以1%左右利息申请房贷,换来几百万资金的自由使用权。房贷4.9%-5.39%之间,银行理财存款4%-4.5%之间。两者的利息差只有1%左右,也就意味着购房者仅仅用1%的利息,获得100万资金的自由支配权和使用权。

试想,这一两百万资金你可以自由支配。你可以用来抵御金融危机、防范失业、防止生病、提升生活水平等等,如果你全部偿还给银行,就意味着万一发生金融危机、失业等风险,你只有“卖房”或者高额去银行借贷。

综上所述:购房者借贷更多的资金。不但能巧妙利用物价贬值的规律,降低偿还现金真实价值,还可以通过积极理财获得利息差,并且获得一笔资金的自由支配权。


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